物业节能之中航模式

随着未来城市人口的迅猛增长，我国的能源消耗和污染排放将发生重大转变。目前，工业企业的能源消耗已经占到总能源消耗的60％-70％，但是未来城市建筑以及城市交通运输的消耗能源比重势必大幅提高。中国节能减排必将转型，由工业能耗转变到城市生活能耗。

而另一方面：物业管理市场竞争日益激烈，企业降低能耗、节约成本的内在需求越发突显，企业产业价值链分解和专业化发展，物业管理出现精深精细化趋势，并从劳动密集型逐渐转化为知识密集型。由此，在物业管理的行业中产生了新型的领域——能源管理。

中航物业积极投身节能减排事业，不断创新，让物业服务企业不仅是管家，更是能源管理专家。近期，中物协[2010]1号文再次强调了物业管理节能的重要意义，中航物业信心倍增。

专业化发展，提升节能改造能力

中航物业在集成化的推行中大力发展专业公司，下设各类专业公司，例如楼字设备公司、"保安”服务公司、经营公司、生活公司等。通过专业化细分，使公司在各专业领域更具竞争力。其中，楼字设备公司专注于常规物业设施设备管理，更具有国家机电安装资质，能承接大中型机电安装改造工程。

近年来，楼宇设备公司在节能改造上已有很多成功的工程案例，其中最具代表性的是航空大厦、花园格兰云天酒店的中央空调令热回收改造等。

以上酒店均采用中央空调系统和全天热水供应系统。改造前，使用常规的中央空调冷水机组提供冷源，燃油、气的蒸汽锅炉提供热源。改造后，安装了中央空调令热回收装置。在夏季，酒店的生活热水已可以完全利用余热回收制成，中央空调余热回收改造的经济效益非常明显，每年可节约1／4的锅炉用油量。

谋求战略合作，引进合同能源管理

合同能源管理(EPC)节能减排"零投资”合作模式，目前在我国尚属于一种新型的能源管理模式，该模式一方面降低客户的节能减排投资风险和门槛，另一方面对节能减排服务提供者提出高要求，是国际上成功运行多年的一种节能减排机制。

2008年，中航物业与某合同能源管理服务公司就上海凯迪克酒店管理项目尝试创新的合作方式进行节能改造。案例具体内容如下：

凯迪克大厦是上海市甲级写字办公楼，建筑面积50000平方米，共30层，其中1-3层为大型购物商场，第4层为餐厅，6-28层为现代化办公楼。大厦总用电量442万KWh，其中物业部分占 224万KWh，业主部分占218万KWh，物业服务企业负担部分的用电量占总用电量的50．6％，则中航物业每年所须承担的用电费用为2247元。

中航物业与某合同能源管理服务公司采用合同能源管理合作方式，通过前期的初步调研论证，发现上海凯迪克大厦中央空调系统的节能运行并没有充分发挥，中央空调系统还存在着较大的节能空间，最终决定对大厦的中央空调系统实施整体节能改造以降低其能耗。

凯迪克大厦年总消耗电量(物业服务企业负担部分)224万KWh／年(2007年数据)，费用约224万元；中央空调制冷总消耗电量75．2万KWh／年。采用合同能源管理服务商的节能系统后，全年中央空调制冷耗电量降至61．5~KWh／年，年节省电量近13．6万KWh，节约费用13．6万元，综合节电率可达18％以上。

上海凯迪克酒店的成功案例，无疑为新能源管理方式注入子—剂强心针。2009年，中航物业与霍尼韦尔(世界500强企业)签署达成《合同能源管理战略合作框架协议》，通过构建新的战略合作关系，更深入挖掘能源管理领域的潜力(见图1)：

作为客户角色：掌控客户优势资源，与市场有实力的节能服务商建立战略合作伙伴关系，通过合同能源管理模式"零”投资、节能效益分享达到"双赢”。

作为工程施工方：中航物业拥有机电安装施工资质的专业公司，我们分享节能改造的效益同时，优先分享齐心开拓节能市场所带来的工程利润。

通过作为客户、工程施工方在市场上的经验积累，发展成为集开发研究、工程施工、设备产品供应一体化的能源管理专家(节能服务商)。

把节能工作作为物业管理的一个特色。如通过合同管理模式明确约定业主和物业服务企业的节能权利和义务，界定物业服务企业的节能责任，使节能工作确实落到实处，彻底改变原能源管理模式中存在的弊端。

将能源管理融入战略，逐步建立能源管理机制

国家发改委能源研究所《当前能源形势和节能任务》报告中指出："实现节能减排目标的关键在于结构调整，当前结构调整的进展缓慢是尚未实现节能目标的主要原因，技术性节能措施只能实现节能量的30-40％，要达到60％以上的节能量要通过结构调整才能实现。可见，结构不进行重大调整，节能减排任务难以实现。”

中航物业率先应用平衡计分卡(BSC)战略管理工具，并通过战略的调整将能源管理内容融入到具体BSC指标分解、行动方案中：

1．全面推进公司FMMIS(物业设备管理系统)系统的应用，建立科学的能源管理模块。

2. 中航物业的FMMIS(物业设备管理系统)系统集运行管理、巡检管理、保养管理、能耗管理、基本信息管理等多功能模块于一身，是先进的楼字设备管理信息化的解决方案。(见图2)

3．推进管理创新机制在节能减排方面的有效应用，培养六西格玛团队、开展"100十1”创新活动。

中航物业现已有六西格玛绿带12人、黄带47人。公司通过组织发挥现有绿带、黄带的力量，通过六西格玛项目对"100／l”创新活动的渗透，更好地促进新技术&新创意的开发及运用，促使更多核心的管理服务流程、设备管理走向精细化，创造应有的经济价值。

现节能减排创新项目已涉及到无负压供水系统的应用、祖态软件开发、GSM短信平台应用、空调变频改造、能源管理流程再造等多个方面，公司六西格玛项目、"100+1”项目通过按照DMAIC方法积极开展改进措施，消除管理漏洞、减低成本及节能降耗。

4．建立与地产的战略协同，通过物业管理知识的积累，提供有价值的管理经验，促进地产建筑系统节能设计、设备节能选型及生态环境建设等方面的优化与发展。

物业管理通常只能在既有建筑构造和设备条件下进行管理上的节能，如果既有条件本身就不节能，那么再高超的物业管理也是"巧妇难为无米之炊”。为此，中航物业通过建立与地产之间的战略协同关系，从源头抓起，参与开发商在项目前期的规划设计、选材，在节能降耗方面主动承担起责任。近两年，就已参与数个项大型地产开发项目前期介入，如商业住宅类的中航香水郡、昆山项目、赣州项目、观澜格兰郡等；酒店类的南昌凯迪克酒店、广东国际大厦、上海凯迪克酒店等。

随着20余年来业务的拓展，中航物业已发成为政府物业、公共物业、金融物业、商业物业、学校物业、酒店物业等各类特色物业的"大管家”。2010年，"使物业更有价值，让员工更有成就，回报股东，回报社会”的企业使命要求我们必须成为物业领域最优秀的能源管理专家。

供稿：深圳市中航物业管理有限公司